Praha má ceny bytů jako Helsinky, ale vlastní bydlení je třikrát méně dostupné. Proč?

📍 Praha versus Helsinky: stejná cena, jiný svět

Kdyby šlo jen o cenu za metr čtvereční, Praha a Helsinky by byly prakticky srovnatelné destinace. Podle Deloitte Property Indexu 2025 dosáhla průměrná nabídková cena nového bytu v Praze v roce 2024 hodnoty 6 121 EUR za metr čtvereční. Helsinky? 6 162 EUR. Rozdíl menší než jedno procento.

Jenže tím podobnost končí. Na pořízení bytu o velikosti 70 metrů čtverečních potřebuje průměrný Pražan přibližně 15 hrubých ročních mezd – a v roce 2026 se tato cifra vyšplhala už na 16. Obyvatel Helsinek na srovnatelný byt vystačí s 9,1 ročními mzdami. Varšavan s 9,7. Méně dostupné vlastní bydlení než Praha měly v roce 2024 z celé Evropy jen Amsterdam a Atény.

🏠 Paradox pražských nájmů

Překvapivé je, že Praha je z trojice srovnávaných měst paradoxně nejlevnější, pokud jde o nájmy. Průměrné nájemné v Praze vychází na 16,5 EUR za metr čtvereční měsíčně. Ve Varšavě je to 17,9 EUR a v Helsinkách 22,3 EUR.

To ale není dobrá zpráva – je to symptom. Stále více lidí nemůže na vlastní bydlení dosáhnout, a tak zůstávají v nájmu déle a ve větším počtu. Tlak na nájemní segment roste, a analytici předpokládají, že nájmy budou postupně dohánět cenovou úroveň vlastnického bydlení. Pražané platí relativně méně za nájem ne proto, že by byl trh zdravý, ale proto, že na koupi prostě nedosáhnou.

🏗️ Kde je kořen problému: výstavba, která nestačí

Skutečná příčina pražské bytové krize není v sazbách hypoték ani v aktivitě developerů. Je strukturální a sahá dvě dekády zpět.

Praha v roce 2024 zahájila výstavbu 8 191 nových bytů – meziročně o 43 % více – a dokončila jich 6 511, tedy přibližně 4,6 bytu na 1 000 obyvatel. Šlo o vůbec největší výstavbu ze všech českých krajů. Jenže v mezinárodním srovnění Praha i přesto zaostává. Helsinky dokončily 5,9 bytu na 1 000 obyvatel (přičemž jejich cíl byl sedm tisíc), Varšava dokonce 7,6 bytu. V absolutních číslech Varšava dokončila 14 094 bytů – tedy více než dvojnásobek Prahy, přestože se velikostně příliš neliší.

A rok 2025 byl ještě slabší: zahájeno bylo 7 380 bytů, dokončeno jen 5 303. Přitom strategické dokumenty hlavního města pracují s cílem stavět 9 000 až 10 000 bytů ročně. Tento cíl se nepodařilo naplnit ani jednou za posledních nejméně dvacet let.

Bytová výstavba přitom nereaguje na poptávku okamžitě. Byty, které dnes na trhu chybí, jsou důsledkem povolení, plánů a rozhodnutí starých mnoho let. Podle některých odhadů v Praze dlouhodobě chybí až sto tisíc bytů.

🔎 Co Prahu brzdí

Odborný garant projektu Pražské bydlení pod lupou Jakub Kuneš pojmenovává problém přesně: povolování brzdí kombinace složité legislativy, roztříštěné odpovědnosti, kapacity úřadů a nejistoty v tom, co je v daném území politicky a urbanisticky přijatelné. Výraznou roli hrají i regulace omezující přípustnou výšku zástavby, hustotu nebo požadavky na parkování – v souhrnu to snižuje počet bytů, které lze na daném území vůbec postavit.

Developer navíc často čelí dlouhému a těžko předvídatelnému procesu, během něhož nemusí být jasné, zda a za jakých podmínek projekt vůbec projde. To prodražuje přípravu a část z těchto nákladů se zákonitě promítá do ceny výsledného bytu.

K cíli deseti tisíc bytů ročně Kuneš dodává, že jde spíše o minimum, nikoli ambici: „Za posledních nejméně dvacet let se v Praze ani jednou nezačalo stavět deset tisíc bytů za rok, takže každoročně vzniká další bytový deficit. Pokud bychom ho chtěli výrazně snížit například během deseti let, výstavba by se v některých letech musela přiblížit až dvaceti tisícům bytů – tedy téměř čtyřnásobku počtu dokončeného v roce 2025."

📊 Co se lze naučit z Helsinek a Varšavy

Projekt Pražské bydlení pod lupou pracuje se srovnáním Prahy, Helsinek a Varšavy záměrně – obě města nabízejí jiný, ale pro Prahu poučný kontrast.

Helsinky jsou příkladem města, které v minulých letech dokázalo stavět výrazně více a tím alespoň částečně tlumit tlak na ceny a nájmy. Ukazují ale také, že náhlý propad výstavby se vrací jako problém – stačí ekonomická nejistota nebo pokles spotřebitelské důvěry a plánované byty se prostě nezačnou stavět. Helsinky dnes dosahují svého cíle jen zhruba ze dvou třetin.

Varšava je rychle rostoucí středoevropská metropole s vysokou stavební aktivitou – a přesto tam ceny bytů silně rostou, protože poptávka nabídku stále převyšuje. Ukazuje, že ani velký objem výstavby sám o sobě nezaručuje cenovou stabilitu, pokud zároveň roste poptávka.

Ani jedno město tedy není jednoduchým vzorem k okopírování. Obě ale potvrzují totéž: bez dostatečné a předvídatelné výstavby se dostupnost bydlení sama od sebe nezlepší. Trh na nedostatek nabídky reaguje vždy se zpožděním – a toto zpoždění se měří v letech.

💭 Co Praha potřebuje

Kuneš shrnuje výzvu pro Prahu jasně: nejde o jednorázový zásah, ale o stabilní systém. Průběžně povolovat a dokončovat dostatečný počet bytů, lépe využívat území s existující infrastrukturou, hlídat kvalitu veřejného prostoru a rozšiřovat nabídku o různé formy bydlení včetně nájemního a dostupného segmentu.

Novela stavebního zákona schválená Sněmovnou začátkem července 2026 může část těchto bariér snížit. Sama o sobě ale výstavbu nespustí – rozhodující bude, jak budou fungovat nové úřady v praxi, jak se zvládne digitalizace a jak bude probíhat koordinace mezi hlavním městem a městskými částmi.

Jedno je jisté: Praha má ceny severní Evropy. Teď potřebuje dostat i tempo výstavby alespoň trochu blíže severu. Jinak se propast mezi cenou a dostupností bude prohlubovat dál.